Durante los últimos años, miles de procedimientos de desahucio han permanecido suspendidos en España como consecuencia de las medidas extraordinarias aprobadas durante la pandemia de la COVID-19, conocidas popularmente como el escudo social. Estas medidas, concebidas inicialmente con carácter temporal para proteger a personas y familias en situación de vulnerabilidad, fueron objeto de sucesivas prórrogas que prolongaron la paralización de numerosos procedimientos judiciales durante varios años.
Sin embargo, la reciente derogación del Real Decreto-ley 2/2026 ha supuesto un cambio significativo en este escenario. Muchos propietarios se preguntan si los procedimientos suspendidos pueden continuar, mientras que numerosos arrendatarios desconocen cuál es el régimen de protección que permanece vigente.
En este artículo analizamos las principales novedades y sus consecuencias prácticas.
El origen de la suspensión extraordinaria de los desahucios
Con motivo de la crisis sanitaria derivada de la pandemia, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 11/2020, que introdujo un mecanismo excepcional de suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando los ocupantes acreditaran encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica y carecieran de una alternativa habitacional.
La finalidad de esta medida era evitar que personas especialmente afectadas por la crisis perdieran su vivienda durante una situación extraordinaria.
Aunque inicialmente se trataba de una medida temporal, su vigencia fue ampliándose mediante sucesivas prórrogas aprobadas por el Gobierno, de manera que numerosos procedimientos quedaron paralizados durante un largo periodo de tiempo.
¿Qué ha ocurrido con el Real Decreto-ley 2/2026?
Con el objetivo de mantener estas medidas extraordinarias, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 2/2026, que, entre otras cuestiones, prorrogaba hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión extraordinaria de determinados procedimientos de desahucio.
No obstante, dicho Real Decreto-ley no fue convalidado por el Congreso de los Diputados dentro del plazo constitucionalmente previsto, por lo que quedó derogado.
La consecuencia práctica de esta decisión es que desaparece la cobertura normativa que permitía mantener suspendidos muchos de los procedimientos afectados por el denominado escudo social.
¿Significa que todos los procedimientos se reanudan automáticamente?
No exactamente.
Desde un punto de vista jurídico, la desaparición de la suspensión extraordinaria permite que los procedimientos continúen su tramitación. Sin embargo, desde una perspectiva práctica, resulta recomendable que la parte demandante impulse expresamente el procedimiento mediante la presentación del correspondiente escrito solicitando:
- el levantamiento de la suspensión acordada;
- la continuación de la tramitación del procedimiento;
- y, cuando resulte procedente, el señalamiento de nueva fecha para el lanzamiento.
Aunque algunos órganos judiciales podrán acordar la continuación de oficio, la práctica demuestra que el impulso procesal por parte del propietario suele evitar retrasos innecesarios y facilita una reactivación más ágil del procedimiento.
¿Ha desaparecido toda protección para las personas vulnerables?
La respuesta es negativa.
Lo que desaparece es el régimen extraordinario aprobado durante la pandemia, pero ello no significa que las personas en situación de vulnerabilidad hayan quedado completamente desprotegidas.
Actualmente continúa plenamente vigente el régimen previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil tras las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda.
En determinados procedimientos de desahucio, cuando concurren circunstancias de vulnerabilidad y se cumplen los requisitos legalmente establecidos, el juzgado puede acordar una suspensión temporal con el fin de que los servicios sociales valoren la situación y, en su caso, adopten las medidas oportunas.
No obstante, este sistema presenta importantes diferencias respecto del régimen extraordinario que ha desaparecido.
Las principales diferencias entre el antiguo “escudo social” y el régimen actualmente vigente
Aunque ambos sistemas persiguen proteger a personas en situación de vulnerabilidad, responden a lógicas completamente distintas.
El régimen extraordinario aprobado durante la pandemia permitía mantener suspendidos determinados procedimientos durante periodos muy prolongados, al estar su vigencia condicionada a las sucesivas prórrogas aprobadas por el Gobierno.
Por el contrario, el régimen actualmente vigente tiene carácter ordinario y establece plazos máximos de suspensión claramente delimitados:
- hasta dos meses cuando el demandante sea una persona física;
- hasta cuatro meses cuando el demandante sea una persona jurídica.
En consecuencia, el legislador ha pasado de un sistema excepcional y temporal a un mecanismo procesal ordinario, con límites temporales concretos y una finalidad distinta.
¿Qué deben hacer ahora los propietarios con procedimientos suspendidos?
Aquellos propietarios cuyos procedimientos permanecían paralizados al amparo del régimen extraordinario deberían revisar el estado procesal de su expediente.
En muchos casos será conveniente presentar un escrito interesando la continuación del procedimiento, especialmente cuando la suspensión se acordó exclusivamente con fundamento en la normativa extraordinaria ya derogada.
Cada procedimiento presenta particularidades propias —especialmente en función del momento procesal en que se acordó la suspensión y de la existencia o no de nuevas incidencias—, por lo que resulta aconsejable realizar un análisis individualizado antes de adoptar cualquier decisión procesal.
Una oportunidad para recuperar procedimientos paralizados durante años
La derogación del Real Decreto-ley 2/2026 supone un cambio relevante para numerosos propietarios que llevan años esperando la recuperación de la posesión de sus inmuebles.
Sin perjuicio de que continúen existiendo mecanismos legales de protección para las personas vulnerables, el fin del régimen extraordinario nacido durante la pandemia permite retomar la tramitación de muchos procedimientos que permanecían suspendidos desde hace varios años.
Precisamente por ello, este es un momento especialmente oportuno para revisar aquellos procedimientos pendientes y valorar las actuaciones procesales necesarias para impulsar nuevamente su tramitación.
Conclusión
El fin de la suspensión extraordinaria de los desahucios marca el regreso al régimen ordinario previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ello no implica la desaparición de toda protección para las personas en situación de vulnerabilidad, pero sí supone el abandono de un sistema excepcional que, durante años, mantuvo paralizados numerosos procedimientos de recuperación de la posesión.
Tanto propietarios como arrendatarios deben conocer las consecuencias de este cambio normativo y actuar con el debido asesoramiento jurídico, ya que la estrategia procesal adecuada dependerá de las circunstancias concretas de cada procedimiento.
En VDT Abogados contamos con amplia experiencia en procedimientos de desahucio, reclamaciones de rentas y recuperación de inmuebles. Si su procedimiento se encontraba suspendido o desea conocer cómo puede afectarle esta modificación normativa, estaremos encantados de estudiar su caso y ofrecerle el asesoramiento jurídico más adecuado.