Ante la ausencia de pago de las cantidades debidas, basado en un préstamo hipotecario, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar lo adeudado de conformidad con lo establecido en los artículos 681 a 698 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. En este tipo de procedimiento, se ordena la venta de un bien inmueble, gravado con una hipoteca por incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas. También la entidad bancaria puede convertirse en propietaria del activo inmobiliario según lo estipulado en las escrituras de préstamo a través de la dación en pago.
El banco inicia un proceso de ejecución hipotecaria con el que reclama las mensualidades atrasadas, pero también el monto total del crédito pendiente más las penalizaciones respectivas. La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble hipotecado, lo mismo que si fueren varias y radican en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante. Se notificará al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido el pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda.
El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien. Hasta el día señalado para la celebración de la subasta, el deudor podrá paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria siempre y cuando consigne el importe que por principal e intereses estuviese vencido en el momento de presentación de la demanda.
En este mismo orden de ideas, hay un aspecto bien importante a resaltar según lo dispone la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, la que ha causado una alteración para reclamar las deudas hipotecarias y en lo relativo a la suspensión de lanzamientos. Adicionalmente el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, modificado por el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, el cual prevé la suspensión inmediata y por un plazo de cuatro años desde su entrada en vigor a los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.
Esta medida, tiene un carácter eminentemente excepcional y afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria, así como la venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En caso de viviendas habituales, se procede a la rehabilitación del préstamo si el dueño paga las cuotas pendientes más los gastos. Lo anterior quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede entregar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, siempre que sea la vivienda principal de la familia. A partir de entonces el propietario en su condición de deudor podrá seguir pagando la hipoteca. Hay que acotar que esta posibilidad solo se puede ejercer una vez cada cinco años.
Por otra parte, puede suceder que se produzca la subasta, y no haya comprador, en este caso el banco podrá adquirirla por un valor inferior al tasado. Sin embargo, el antiguo propietario, después de perder su casa, debe abonar lo que resta entre el precio al que el banco se ha adjudicado la vivienda y el importe total del crédito, además de las costas judiciales y los intereses de demora. Las costas judiciales que se producen en este tipo de ejecución van a cargo del deudor.
Los embargos en vivienda habitual se dispararon, una vez superado el confinamiento del primer estado de alarma y su correspondiente ralentización de la actividad judicial y registral, según datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), además han informado que se han duplicado las cifras en comparación con otros años y que existe un continuo crecimiento de este tipo de procedimientos, el cual se infiere que es producto de la pandemia principalmente.
Siempre es conveniente consultar a un abogado si existen dudas o si quieres ampliar más tus conocimientos en la materia, por la importancia que tiene que cumplan con las obligaciones legales, pero también que te asesores para hacer valer tus derechos oportunamente.