En una compraventa de vivienda en Madrid, los gastos no los asume una sola parte, sino que se reparten entre comprador y vendedor según la ley y lo que las partes acuerden.
No obstante, una distribución incorrecta o poco clara de los gastos puede generar conflictos y costes imprevistos, especialmente si no se ha contado con asesoramiento legal previo.
Gastos que corresponden al comprador
Con carácter general, el comprador asume la mayor parte de los gastos derivados de la adquisición de la vivienda.
Entre ellos se encuentran, principalmente, los siguientes.
Impuestos
En la compra de una vivienda usada, el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo aplicable en la Comunidad de Madrid es conocido y debe liquidarse dentro del plazo legal.
Si se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador asume el IVA correspondiente, así como el impuesto de confirmación documental que proceda.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El comprador debe hacerse cargo de los gastos de inscripción de la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad, una vez otorgada la escritura pública.
Gastos derivados de la financiación
Cuando el comprador solicita una hipoteca, deberá asumir determinados gastos asociados a la operación, como los derivados de la tasación del inmueble y otros conceptos vinculados a la financiación.
Gastos que corresponden al vendedor
El vendedor también asume determinados gastos relevantes en la operación.
Plusvalía municipal
Con carácter general, el vendedor es quien debe abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), salvo que se pacte otra cosa.
Este impuesto se devenga con la transmisión del inmueble y su correcta liquidación es esencial para evitar problemas posteriores.
Cancelación de cargas
Si la vivienda tiene hipoteca u otras cargas, corresponde al vendedor cancelarlas, tanto a nivel económico como registral, salvo pacto distinto.
No cancelar correctamente una carga puede impedir o retrasar la inscripción de la compraventa.
Otorgamiento de escritura
Salvo que se pacte lo contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura pública suelen corresponder al vendedor, al tratarse del documento que acredita la transmisión del inmueble.
La importancia de lo que se pacta en el contrato
Aunque la ley establece criterios generales, las partes pueden pactar una distribución distinta de los gastos, siempre que no contravenga normas imperativas.
Por ello, resulta fundamental que:
- el contrato de arras,
- y posteriormente la escritura pública,
reflejen de forma clara quién asume cada gasto, evitando interpretaciones y conflictos posteriores.
Errores frecuentes en la distribución de gastos
En la práctica profesional, son habituales los siguientes errores:
- asumir gastos sin conocer su alcance real,
- confiar en acuerdos verbales no reflejados por escrito,
- aceptar cláusulas genéricas sin analizar su contenido,
- no prever gastos derivados de cargas o impuestos pendientes.
Estos errores suelen detectarse cuando la operación ya está avanzada, con escaso margen de maniobra.
Diferencias entre viviendas nuevas y usadas
La distribución de gastos varía sensiblemente según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano.
En viviendas nuevas:
- existen particularidades fiscales,
- y una mayor intervención del promotor.
En viviendas usadas:
- cobran especial importancia la situación registral,
- las cargas existentes,
- y los impuestos autonómicos y municipales.
Un análisis jurídico previo permite anticipar estas diferencias.
Importancia del asesoramiento legal en la compraventa
Contar con asesoramiento jurídico especializado antes de la firma permite:
- conocer con exactitud los gastos reales de la operación,
- negociar una distribución equilibrada,
- y evitar costes inesperados que alteren el presupuesto inicial.
En muchas ocasiones, una correcta revisión contractual evita conflictos que surgen tras la firma.
Conclusión
En una compraventa de vivienda en Madrid, la correcta distribución de los gastos resulta esencial para garantizar la seguridad jurídica de la operación.
Conocer qué gastos corresponden al comprador y cuáles al vendedor, y dejarlo reflejado de forma clara por escrito, permite evitar conflictos y costes innecesarios.
Asesoramiento legal en compraventas inmobiliarias
Antes de formalizar una compraventa de vivienda, resulta recomendable contar con asesoramiento jurídico que analice la operación en su conjunto y garantice una distribución adecuada de los gastos conforme a la ley y a los intereses de cada parte.