Nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos no hace distinción entre el desahucio de vivienda y el de locales comerciales, considerando que la falta de pago de la renta es la principal causa de resolución del contrato tanto en un caso como en otro. Esto obedece al principio “Pacta sunt servanda”, es decir, los contratos nacen para ser cumplidos, por lo que es importante mencionar que se puede resolver un contrato de arrendamiento incluso cuando se ha pagado parcialmente la renta o son reiterados los retrasos en el pago por parte del inquilino. Si esto sucede, el propietario tiene derecho a iniciar un procedimiento judicial para que tenga lugar el desahucio del local.
Ahora bien, la primera acción por parte del propietario es notificarle la situación al arrendatario por cualquier medio fehaciente y por el que pueda dejar constancia para que proceda al pago de las cantidades adeudadas. En caso de que el inquilino no atienda a su requerimiento, el arrendador podrá interponer una demanda de desahucio. De esta manera, el propietario podrá recuperar el inmueble para disponer del mismo y también podrá recuperar las cantidades que no se hayan abonado hasta el momento.
Ante esta situación el primer interrogante que se plantea el propietario del local es: ¿qué pasos deben darse para ejercitar el desahucio de un local comercial? A priori se puede decir que es un procedimiento sencillo, pero puede contener algunos inconvenientes principalmente con las notificaciones, en los términos que se mencionan a continuación:
- Si en el contrato de arrendamiento se especificó el domicilio del arrendatario, éste será el que constará en la demanda, sino la demanda se comunicará en el propio local;
- Cuando ambas comunicaciones no fuesen posible, bien sea porque el arrendatario cambió su domicilio o cerró el local, se solicita al Juzgado la averiguación domiciliaria;
- Agotadas todas las anteriores, sólo queda la citación por edictos que se publican en el tablón del Juzgado;
- Si el demandado es una persona jurídica. Con la entrada en vigor de la Ley 39/2015, están obligadas a relacionarse con la Administración por medios telemáticos, por lo que deben facilitar una dirección electrónica para recibir las notificaciones. Sin embargo, en la actualidad, la norma general es hacerlo por correo certificado con acuse de recibo, puesto que la Sentencia del Tribunal Constitucional 47/2019 precisa que los primeros actos de comunicación (citación y emplazamiento), deben realizarse en el domicilio del destinatario y la notificación telemática vulnera el derecho a la Tutela Judicial efectiva de las sociedades.
Una vez admitida la demanda, se dará traslado de ella al demandado para que la conteste en el plazo de 10 días hábiles, se señalará la vista y requerirá al arrendatario para que en el plazo estipulado desaloje el inmueble, enerve el desahucio (pague lo debido y evite el desahucio) o formule oposición.
En caso de que el arrendatario desee pagar las cantidades adeudadas y el dueño no quisiera admitírselas, el inquilino podrá efectuar la consignación en el Juzgado o en un notario.
Si por el contrario el arrendatario no se opone al desahucio en el plazo señalado, se dictará Decreto dando por terminado el proceso y se procederá al lanzamiento del local. Una vez recuperada la posesión, se planteará una posible demanda de ejecución para cobrar las cantidades adeudadas por concepto de renta, hasta el momento de la desocupación efectiva del local.
Por último, no podemos olvidarnos que algunas situaciones excepcionales son consideradas con ocasión a la pandemia, por lo que el Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se originó con la intención de minimizar el impacto de la crisis económica provocada por la pandemia, señalando en su artículo 1 que los arrendatarios de locales comerciales podrán solicitar del arrendador (cuando sea calificado como “gran tenedor”), una moratoria del pago de la renta durante el estado de alarma, en las condiciones establecidas por el propio Decreto.
Siempre es conveniente consultar a un abogado si existen dudas o si quieres ampliar más tus conocimientos en la materia, por la importancia que tiene que puedas hacer valer tus derechos oportunamente y se ajusten a lo establecido por la Ley.