Cuando una vivienda pertenece a los dos miembros de una expareja, el hecho de que únicamente uno de ellos continúe residiendo en el inmueble no convierte al otro en un simple propietario sin derechos.
Ambos siguen siendo copropietarios y, como regla general, tienen derecho a utilizar el inmueble conforme a su participación. Sin embargo, esto no significa necesariamente que pueda obligarse de forma inmediata a quien permanece en la vivienda a abandonarla ni que exista automáticamente la obligación de pagar un alquiler al otro propietario.
Cuando no existe acuerdo, pueden plantearse distintas soluciones: regular el uso de la vivienda, reclamar frente a un uso exclusivo que impida los derechos del otro copropietario, negociar una compensación económica, vender el inmueble, adjudicárselo a uno de ellos o ejercitar la acción de división de la cosa común.
¿Puede uno de los copropietarios utilizar solo la vivienda?
El artículo 394 del Código Civil permite a cada copropietario utilizar el bien común siempre que lo haga conforme a su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir que los demás copropietarios lo utilicen según su derecho.
Por tanto, ser propietario del 50 % de una vivienda no significa ser propietario de una habitación concreta o de una determinada mitad física del inmueble.
Ambos son titulares de una cuota sobre la totalidad de la vivienda.
El conflicto aparece cuando, tras finalizar la relación, uno de ellos continúa utilizando el inmueble en exclusiva y el otro queda privado de cualquier posibilidad real de utilización.
¿Puedo obligar a mi expareja a abandonar la vivienda?
No necesariamente de forma inmediata.
A diferencia del supuesto en el que la vivienda pertenece exclusivamente a uno de los miembros de la expareja, cuando ambos son propietarios los dos tienen un título que legitima su posesión.
Por ello, no puede tratarse al copropietario que permanece en la vivienda como si fuera simplemente un ocupante sin título.
La cuestión deberá analizarse desde las normas que regulan la copropiedad y, en su caso, desde las medidas adoptadas en un procedimiento matrimonial o de familia.
¿Qué ocurre si mi expareja me impide utilizar la vivienda?
La situación cambia cuando uno de los copropietarios se atribuye en la práctica un uso exclusivo y excluyente del inmueble e impide al otro ejercer sus propios derechos.
Por ejemplo, pueden producirse situaciones en las que:
- uno de los propietarios se niegue a permitir el acceso al otro;
- se hayan cambiado las cerraduras;
- exista una negativa expresa a compartir o regular el uso;
- o uno de ellos actúe como si fuera el único propietario del inmueble.
En estos casos resulta especialmente importante dejar constancia de la oposición del copropietario privado del uso.
Un requerimiento fehaciente puede servir para acreditar que este no consiente que el otro continúe disfrutando gratuitamente y en exclusiva de la totalidad del inmueble.
¿Puedo exigir a mi expareja que me pague un alquiler por vivir en la vivienda?
Esta es una de las cuestiones que más dudas genera.
El mero hecho de que uno de los copropietarios utilice la vivienda y el otro no lo haga no determina automáticamente la existencia de un contrato de arrendamiento ni permite exigir sin más el pago del 50 % de una renta de mercado.
La situación debe analizarse atendiendo a las circunstancias concretas.
Puede ser relevante determinar si el uso exclusivo ha sido consentido, si existe un acuerdo previo, si el otro propietario ha solicitado utilizar el inmueble, si se le ha impedido hacerlo y desde qué momento ha manifestado formalmente su oposición a ese uso exclusivo.
Por ello, cuando uno de los propietarios quiere reclamar una compensación económica, resulta especialmente importante estudiar la situación antes de fijar unilateralmente una supuesta renta.
La importancia del requerimiento previo
Si uno de los copropietarios no está de acuerdo con que su expareja continúe utilizando exclusivamente la vivienda, resulta recomendable analizar la conveniencia de efectuar un requerimiento fehaciente.
En ese requerimiento pueden plantearse distintas alternativas dependiendo del caso:
- solicitar que cese el uso exclusivo;
- proponer una regulación del uso;
- reclamar una compensación económica;
- ofrecer la venta de la participación;
- proponer la adquisición de la cuota del otro;
- o plantear directamente la extinción del condominio.
El requerimiento también puede resultar posteriormente relevante para determinar desde qué momento quedó acreditada la oposición al uso exclusivo del inmueble.
¿Qué ocurre si existen hijos comunes?
La existencia de hijos comunes puede modificar sustancialmente la situación.
En un procedimiento de separación, divorcio o medidas relativas a hijos menores puede haberse atribuido judicialmente el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores y a los hijos.
En ese caso, no basta con analizar quién figura como propietario.
Debe estudiarse el contenido de la sentencia, convenio regulador o medidas judiciales adoptadas, la modalidad de custodia, la edad de los hijos y la duración o condiciones de la atribución del uso.
La atribución del uso, sin embargo, no modifica por sí misma la titularidad de la vivienda: ambos pueden continuar siendo propietarios aunque únicamente uno de ellos tenga temporalmente reconocido el derecho a utilizarla.
¿Y si no existen hijos comunes?
Cuando no existen hijos comunes y tampoco existe una resolución judicial que atribuya el uso de la vivienda a uno de los miembros de la pareja, el conflicto se centra fundamentalmente en las reglas de la copropiedad.
En estos casos, si resulta imposible alcanzar un acuerdo sobre el uso, la venta o la adjudicación de la vivienda, cualquiera de los copropietarios puede plantearse poner fin al proindiviso.
Ningún copropietario está obligado a mantener indefinidamente la vivienda en común
Esta es una de las reglas más importantes en este tipo de conflictos.
El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y reconoce a cualquiera de ellos el derecho a solicitar su división.
Por tanto, una expareja no puede obligar indefinidamente a la otra a mantener conjuntamente la propiedad de una vivienda cuando esta ya no desea continuar en esa situación.
¿Qué soluciones existen para extinguir la copropiedad?
Antes de acudir a los tribunales existen varias posibilidades.
1. Vender la vivienda a un tercero
Ambos propietarios pueden acordar vender el inmueble y repartirse el precio obtenido conforme a sus respectivas participaciones, una vez atendidas las cargas y gastos que correspondan.
Suele ser la solución económicamente más eficiente cuando ninguno quiere conservar la vivienda.
2. Que uno compre la parte del otro
También puede acordarse que uno de los copropietarios se adjudique la totalidad de la vivienda compensando económicamente al otro.
Esta solución es habitual cuando quien permanece en el inmueble quiere seguir residiendo en él.
En estos casos deberá analizarse también la existencia de una eventual hipoteca, ya que la adjudicación de la propiedad y la liberación de uno de los prestatarios frente al banco son cuestiones diferentes.
3. Extinguir judicialmente el condominio
Cuando no existe acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede ejercitar la acción de división de la cosa común.
En una vivienda ordinaria, la división física suele resultar imposible.
Si ninguno de los copropietarios acepta adjudicarse el inmueble compensando al otro y no se alcanza un acuerdo para venderlo, puede terminar siendo necesaria su venta conforme al procedimiento legal correspondiente y el posterior reparto del importe obtenido.
Precisamente por ello, alcanzar un acuerdo antes de llegar a esta situación suele permitir conservar mayor control sobre el precio y las condiciones de la operación.
¿Qué ocurre con la hipoteca?
La existencia de una hipoteca es otro de los principales problemas después de una ruptura.
Que uno de los miembros de la expareja abandone la vivienda no significa que deje de ser responsable del préstamo hipotecario.
Del mismo modo, aunque ambos acuerden que uno se quede con el inmueble y asuma las cuotas, ese pacto entre ellos no libera necesariamente al otro frente a la entidad bancaria.
Para que uno de los prestatarios deje de responder frente al banco será necesario que la entidad acepte la correspondiente modificación del préstamo.
Por ello, la propiedad de la vivienda y la deuda hipotecaria deben analizarse separadamente.
¿Quién debe pagar la hipoteca, la comunidad, el IBI y los demás gastos?
Otra fuente habitual de conflicto es el reparto de los gastos mientras únicamente uno utiliza la vivienda.
No todos los gastos tienen la misma naturaleza.
Debe distinguirse entre las obligaciones derivadas de la propiedad, los gastos de conservación, las cuotas hipotecarias y los consumos vinculados al uso efectivo de la vivienda.
Por ello, no resulta adecuado aplicar automáticamente un reparto idéntico a todos los conceptos.
Cuando uno de los copropietarios asume durante un periodo cantidades que correspondían total o parcialmente al otro, también puede ser necesario realizar posteriormente una liquidación de cuentas entre ambos.
No conviene dejar pasar años sin regularizar la situación
Es relativamente frecuente que, después de una ruptura, uno abandone la vivienda y el otro continúe residiendo en ella mientras ambos siguen pagando determinados gastos.
La situación puede prolongarse durante años.
Esto suele generar nuevos conflictos: cuotas hipotecarias, derramas, reparaciones, impuestos, nuevas parejas que pasan a residir en el inmueble o discrepancias sobre el valor de la vivienda.
Por ello, cuando la relación ha terminado definitivamente, resulta recomendable regularizar cuanto antes la situación de la propiedad.
Conclusión
Cuando una expareja vive sola en una vivienda que pertenece a ambos, no puede considerarse simplemente que esté ocupando una vivienda ajena, porque también es propietaria.
Sin embargo, su condición de copropietaria tampoco le concede un derecho absoluto a apropiarse indefinidamente del uso exclusivo del inmueble ignorando los derechos del otro titular.
Dependiendo de las circunstancias, podrá estudiarse la regulación del uso, una eventual compensación económica, la venta de la vivienda, la adjudicación a uno de los propietarios o, cuando resulte imposible alcanzar un acuerdo, la división judicial de la cosa común.
La existencia de hijos comunes, una atribución judicial del uso de la vivienda o una hipoteca pendiente pueden modificar significativamente la estrategia jurídica y deben analizarse antes de iniciar cualquier reclamación.
Asesoramiento en conflictos sobre viviendas en copropiedad
En VDT Abogados asesoramos en conflictos derivados de viviendas adquiridas conjuntamente por parejas y exparejas, incluyendo la negociación para la adjudicación o venta del inmueble, reclamaciones relacionadas con su uso exclusivo, liquidación de gastos y procedimientos de división de cosa común cuando no resulta posible alcanzar un acuerdo.