Cuando una relación termina y uno de los miembros de la pareja permanece en una vivienda que pertenece exclusivamente al otro, el propietario puede tener derecho a recuperar la posesión del inmueble.
Sin embargo, la solución jurídica depende de las circunstancias concretas. No es lo mismo que la expareja permanezca en la vivienda sin hijos, que conviva en ella con hijos comunes de ambos progenitores o que lo haga con hijos que exclusivamente son suyos.
La existencia de menores es especialmente relevante cuando se trata de hijos comunes, ya que puede existir una atribución judicial del uso de la vivienda familiar. Por el contrario, la mera convivencia de la expareja con hijos de una relación anterior no le concede, por sí sola, un derecho indefinido a permanecer en una vivienda propiedad de su expareja.
Cuando la vivienda pertenece exclusivamente a uno de los miembros de la pareja
El primer aspecto que debe analizarse es la titularidad del inmueble.
Si la vivienda pertenece exclusivamente a uno de los miembros de la pareja y el otro residía en ella por razón de la relación sentimental, la ruptura puede determinar la desaparición de la causa que justificaba esa ocupación.
No obstante, antes de iniciar cualquier actuación resulta imprescindible comprobar si existe algún título que permita a la expareja continuar utilizando la vivienda, como podría ser:
- un contrato de arrendamiento;
- un derecho de usufructo;
- un acuerdo entre las partes;
- una resolución judicial que atribuya el uso de la vivienda;
- o cualquier otro título que pueda legitimar la posesión.
Si no existe ningún título que justifique la permanencia en el inmueble, puede resultar procedente reclamar su restitución.
Primer supuesto: la expareja permanece en la vivienda y no existen hijos
Este es, en principio, el escenario jurídicamente más sencillo.
Imaginemos que una persona es propietaria exclusiva de una vivienda en la que comienza a convivir con su pareja. No existe contrato de arrendamiento ni se constituye ningún derecho sobre el inmueble a favor de esta última.
Tras finalizar la relación, el propietario abandona temporalmente la vivienda o solicita a su expareja que la abandone, pero esta se niega.
La convivencia anterior no convierte a la expareja en propietaria ni le concede automáticamente un derecho permanente de uso sobre la vivienda.
Si no existe otro título que legitime la posesión, podrá estudiarse el ejercicio de una acción de desahucio por precariopara recuperar el inmueble.
¿Qué es el desahucio por precario?
El precario se produce, en términos generales, cuando una persona utiliza gratuitamente un inmueble ajeno sin disponer de un título que le permita mantener la posesión frente al propietario.
Es frecuente que la ocupación comenzara con pleno consentimiento del dueño. Esto sucede precisamente en muchas relaciones familiares y sentimentales.
El problema surge cuando ese consentimiento desaparece.
Que inicialmente se permitiera a la pareja vivir gratuitamente en la vivienda no significa necesariamente que pueda permanecer en ella después de que el propietario revoque esa autorización.
Si no entrega voluntariamente el inmueble, puede ser necesario acudir a los tribunales para obtener su recuperación.
Segundo supuesto: la expareja permanece en la vivienda con hijos comunes
La situación cambia sustancialmente cuando existen hijos comunes de la pareja, especialmente cuando son menores de edad.
En los procedimientos de separación o divorcio, el uso de la vivienda familiar puede atribuirse judicialmente atendiendo, entre otras circunstancias, a la situación de los hijos.
El artículo 96 del Código Civil establece determinadas reglas sobre la atribución del uso de la vivienda familiar. En los supuestos de hijos comunes menores de edad, su protección adquiere una relevancia fundamental.
Por ello, incluso aunque la vivienda sea propiedad exclusiva de uno de los progenitores, no puede darse por hecho que el propietario pueda recuperar inmediatamente su posesión tras la ruptura.
Habrá que analizar, entre otras cuestiones:
- el régimen de guarda y custodia;
- la edad de los hijos;
- quién ostenta la titularidad de la vivienda;
- si existe una sentencia o convenio regulador;
- si se ha atribuido judicialmente el uso;
- y las circunstancias económicas y familiares de ambos progenitores.
¿Significa esto que el propietario pierde su vivienda?
No.
La atribución del uso de la vivienda familiar y la propiedad del inmueble son cuestiones distintas.
Que el uso sea atribuido temporalmente a la expareja y a los hijos comunes no convierte a aquella en propietaria del inmueble.
La titularidad continúa perteneciendo a su propietario, aunque su facultad de utilizar la vivienda pueda quedar temporalmente limitada por las medidas adoptadas en el procedimiento de familia.
Además, la duración y las condiciones de esa atribución dependerán de las circunstancias del caso.
¿Qué ocurre en caso de custodia compartida?
La custodia compartida tampoco supone automáticamente que uno de los progenitores pueda utilizar indefinidamente la vivienda propiedad exclusiva del otro.
En estos casos, los tribunales deben ponderar las circunstancias familiares y económicas, el interés de los hijos y la titularidad de la vivienda para determinar, en su caso, quién puede utilizarla y durante cuánto tiempo.
Por ello, la existencia de custodia compartida puede modificar considerablemente la solución respecto de aquellos casos en los que los hijos comunes permanecen habitualmente con uno solo de los progenitores.
Tercer supuesto: la expareja permanece en la vivienda con hijos que no son del propietario
Este supuesto debe distinguirse claramente del anterior.
Imaginemos que una persona es propietaria exclusiva de una vivienda y comienza una relación con otra persona que ya tiene hijos de una relación anterior. Todos ellos pasan a residir en el inmueble.
Finalizada la relación, la expareja permanece en la vivienda junto con sus hijos.
La existencia de esos menores es una circunstancia que deberá tenerse en cuenta, pero no equivale a la existencia de hijos comunes entre el propietario y su expareja.
El propietario no es progenitor de esos menores y, como regla general, no existe respecto de ellos la misma relación jurídica que fundamenta la atribución del uso de la vivienda familiar en favor de los hijos comunes.
Por tanto, el mero hecho de que la expareja tenga hijos menores viviendo con ella no le concede automáticamente un derecho de uso sobre un inmueble propiedad exclusiva de su antigua pareja.
Si no existe contrato, resolución judicial u otro título que legitime la posesión, podrá plantearse una acción dirigida a recuperar la vivienda.
¿La existencia de menores impide un desahucio?
No necesariamente.
Es importante diferenciar dos cuestiones.
Una cosa es determinar si la persona que ocupa la vivienda tiene o no derecho a permanecer en ella, y otra distinta son las medidas de protección que puedan resultar aplicables ante una eventual situación de vulnerabilidad.
La existencia de menores no transforma por sí sola una ocupación sin título en un derecho a utilizar indefinidamente una vivienda ajena.
No obstante, cuando existen menores o personas vulnerables pueden entrar en juego mecanismos procesales y de intervención de los servicios sociales que deben valorarse en cada procedimiento.
¿Y si la vivienda pertenece a los dos miembros de la expareja?
En ese caso el problema jurídico es diferente.
Si ambos son copropietarios, ninguno de ellos puede ser tratado, sin más, como un tercero que ocupa una vivienda completamente ajena, pues ambos ostentan derechos sobre el inmueble.
Cuando después de la ruptura uno de los copropietarios permanece en la vivienda y el otro quiere poner fin a esa situación, pueden estudiarse distintas alternativas:
- alcanzar un acuerdo para que uno adquiera la participación del otro;
- vender conjuntamente el inmueble;
- regular temporalmente su utilización;
- o ejercitar una acción de división de la cosa común si no es posible alcanzar un acuerdo.
La estrategia, por tanto, cambia sustancialmente cuando existe copropiedad.
Antes de presentar una demanda: analizar el título de ocupación
Uno de los errores más frecuentes es considerar que cualquier expareja que permanece en una vivienda ajena se encuentra automáticamente en precario.
No siempre es así.
Antes de iniciar un procedimiento resulta fundamental estudiar:
- la escritura o título de propiedad;
- cómo comenzó la convivencia;
- si existieron pagos periódicos;
- los acuerdos alcanzados durante la relación;
- las comunicaciones posteriores a la ruptura;
- la existencia de hijos comunes;
- las medidas adoptadas en procedimientos de familia;
- y cualquier circunstancia que pueda justificar jurídicamente la posesión.
La correcta elección de la acción judicial es esencial para evitar procedimientos innecesarios o una eventual desestimación de la demanda.
¿Conviene requerir previamente a la expareja para que abandone la vivienda?
En muchos casos resulta aconsejable realizar un requerimiento fehaciente solicitando la entrega voluntaria del inmueble antes de acudir a los tribunales.
Este requerimiento permite dejar constancia de que el propietario ha retirado cualquier consentimiento previo para continuar utilizando la vivienda y puede facilitar tanto una solución negociada como una posterior reclamación judicial.
Además, antes de presentar la demanda deberá analizarse el cumplimiento de los requisitos procesales que resulten aplicables al caso concreto.
No debe intentarse recuperar la vivienda por la fuerza
Aunque el inmueble sea propiedad exclusiva de una persona, no resulta aconsejable intentar recuperar directamente la posesión mediante actuaciones como cambiar unilateralmente la cerradura, retirar las pertenencias de quien reside en ella o cortar suministros.
Si la expareja se niega a abandonar voluntariamente el inmueble, deberá utilizarse el procedimiento legal correspondiente.
La condición de propietario no permite prescindir de las garantías legales aplicables a quien se encuentra en posesión de una vivienda.
Cada ruptura exige analizar la situación concreta
Los conflictos por el uso de una vivienda después de una ruptura sentimental pueden parecer similares, pero jurídicamente presentan diferencias muy importantes.
La solución puede cambiar por completo dependiendo de:
- quién sea propietario;
- si la pareja estaba casada o no;
- si existen hijos;
- si esos hijos son comunes;
- qué régimen de custodia se haya establecido;
- si existe una atribución judicial del uso;
- y qué título justifique la permanencia de la expareja en el inmueble.
Por ello, antes de iniciar un desahucio o cualquier otra acción judicial es recomendable determinar cuál es exactamente el derecho que ostenta cada una de las partes.
Conclusión
Cuando una expareja permanece en una vivienda propiedad exclusiva del otro después de finalizar la relación, el propietario puede disponer de mecanismos legales para recuperar la posesión.
Si no existen hijos, y tampoco existe un título que justifique la ocupación, puede resultar viable el desahucio por precario.
Cuando existen hijos comunes, la situación requiere analizar especialmente las medidas familiares y una eventual atribución del uso de la vivienda, aunque esta pertenezca exclusivamente a uno de los progenitores.
En cambio, cuando los menores son hijos exclusivamente de la expareja que permanece en el inmueble, su presencia no genera por sí sola un derecho de uso sobre la vivienda propiedad del otro miembro de la antigua pareja, sin perjuicio de las medidas de protección que puedan resultar aplicables en función de las circunstancias.
Asesoramiento para recuperar una vivienda tras una ruptura de pareja
En VDT Abogados asesoramos a propietarios en conflictos relacionados con la recuperación de viviendas ocupadas por exparejas, analizando la titularidad del inmueble, la existencia de hijos, los posibles derechos de uso y la acción judicial más adecuada para recuperar la posesión.